Taxaties

Goed taxeren is verreweg de moeilijkste tak van sport binnen de huidige makelaardij want de taxateur wordt gevraagd de waarde te bepalen die een ander dan de taxateur voor een object zou willen betalen, zou willen verkopen, zou willen huren, zou willen bouwen, zou moeten verzekeren, bezwaar zou moeten maken bij de fiscus, belasting zou moeten betalen, een ander zou … etc. Het moge duidelijk zijn dat de verschillende doelen ook tot verschillende waarden leiden.

Een juiste waardebeoordeling begint dan ook bij het vooraf eenduidig bepalen van het doel en de vast te stellen waarde.

Doelen kunnen bijvoorbeeld zijn:

aan- en verkoop van een onroerende zaak
aanvraag van een hypothecaire geldlening al dan niet met Nationale Hypotheek Garantie
vaststellen van de herbouwwaarde voor de opstalverzekering
huur en verhuur van een onroerende zaak
vaststellen van de beleggingswaarde
onteigening
ruilverkaveling
onroerend zaak belasting in het kader van de WOZ
vaststellen van de jaarrekening
arbitrage bij geschillen
belastingaangiftes
etc.

Voor meer informatie zie o.a. Taxatieleer Vastgoed, George G.M. ten Have

Waarden kunnen bijvoorbeeld zijn:

marktwaarde
onderhandse verkoopwaarde (vrij van huur en gebruik of in verhuurde staat)
executie waarde (vrij van huur en gebruik of in verhuurde staat)
WOZ- waarde
waarde in het economische verkeer, gecorrigeerde vervangingswaarde
actuele waarde, vervangingswaarde, bedrijfswaarde en opbrengstwaarde
sloopwaarde en herbouwwaarde
beleggingswaarde
etc.

Voor meer informatie zie o.a. de International Valuation Standards

DE TAXATEUR

Om alle invloedsfactoren voor een juiste waardebepaling goed te kunnen beoordelen dient de taxateur een aantal eigenschappen en gereedschappen te bezitten:

de vereiste diploma’s hebben behaald bij erkende opleidingsinstituten
over relevante en aantoonbare ervaring beschikken
ter plaatse over voldoende marktkennis te beschikken
objectief en onafhankelijk zijn/haar werk kunnen doen
het verschil tussen waarde en prijs (willen) weten
gecertificeerd zijn voor het type object (wonen, bedrijven, landelijk, woz)
een volledig dekkende beroepaansprakelijkheidsverzekering hebben
te goeder naam en faam bekend staan
leergierig blijven om zijn kennis te vergroten
bij een branche vereniging zijn aangesloten
plezier in zijn werk hebben
een redelijke en gepaste vergoeding vragen voor zijn/haar inspanningen
naar beste kennis en wetenschap handelen
aansprakelijkheid aanvaarden

HET TAXATIE RAPPORT

Het taxatie rapport omvat een zeer uitgebreid en volledig onderbouwd verslag van het getaxeerde object met alle daartoe strekkende noodzakelijke en relevante gegevens. In het rapport zal een vermelding staan van:

personalia van opdrachtgever en taxateur
het doel van de taxatie
waarden en gebruikte waardebegrippen (definities)
waarderingsgrondslagen
data van opdracht, opname/inspectie en prijspeil
kadastrale gegevens (kaart, uittreksel, Kadata overzicht, eigendomsbewijs)
alle relevante gegevens inzake object en omgeving
indicatie onderhoudstoestand
privaatrechtelijke en publiekrechtelijke aspecten
informatiebronnen en referentieobjecten
onderbouwing waarde oordeel

TOTSTANDKOMING TAXATIERAPPORT

Schematisch weergegeven ziet de totstandkoming van een taxatierapport er als volgt uit:

opdracht bespreken (doel taxatie, kosten, datum opname, voorgang, inleveren)
raadpleging Kadaster (onderzoek eigenaar, object, zakelijke rechten, erfpacht, eigendomsakte etc.)
raadpleging Gemeente / Provincie (onderzoek bestemmingplan, milieu, bouwloket)
opname ter plaatse (visuele inspectie van het object, de kavel en de directe omgeving, de bouwkundige staat is erg belangrijk en wordt ook terdege onderzocht, opname is het echter geen bouwkundige keuring
overleg met eigenaar/gebruiker (nadere informatie inzake het object en een stukje historie i.v.m. verbouwingen, renovaties)
mogelijkerwijs aanvullend onderzoek bij Kadaster, Gemeente, Provincie, Rijk en/of andere instanties (vragen naar aanleiding bezoek object en locatie)
weging van alle mogelijke invloedsfactoren
uitwerken gegevens (meerdere berekeningen en waardebepaling)
desgewenst mondeling of schriftelijk overleg inzake waardering (kan soms gewenst / noodzakelijk zijn)
uitwerken rapport en verzamelen van alle relevante bijlagen
uitprinten en inbinden rapporten met de bijlagen (al naar gelang 2, 3 of meer rapporten) en opmaken nota
versturen of overhandigen rapporten
eventueel nadere uitleg waarden en waardering

KOSTEN TAXATIERAPPORT

Het moge duidelijk zijn dat de grote verschillen in doel en waarden ook invloed heeft op de kosten. De in rekening te brengen kosten bestaan uit:

Courtage
op grond van
- uurtarief
- vast bedrag
- onderlinge afspraak
Verschotten
Dit zijn kosten die de taxateur moet betalen voor het opvragen van (noodzakelijke) informatie van derden zoals kadaster en gemeente (kadastrale gegevens, zakelijke rechten, bestemmingsplannen, bodemgesteldheid, milieu, eventueel aanwezige olietanks, afgegeven vergunningen aan derden die van invloed zouden kunnen zijn etc). De kosten van het Kadaster liggen grotendeels vast, die van de gemeente kunnen sterk verschillen, van gratis tot soms ruim boven de honderd euro.
B.T.W.

VERANTWOORDING RAPPORTAGE

Een taxatierapport wordt opgemaakt om de opdrachtgever te informeren over de waarde van een onroerende zaak. Op grond van deze rapportage wordt een beslissing genomen, kopen, verkopen, huren, verhuren, verzekeren, huidige situatie consolideren etc. De vermelde waarden in het rapport moeten derhalve betrouwbaar zijn.

Uit de jurisprudentie blijkt dat een taxateur alleen aansprakelijk kan zijn indien:

de taxateur en opdrachtgever een overeenkomst tot taxatie hebben
het taxatierapport ondeugdelijk is door verwijtbare fouten van de taxateur
de opdrachtgever daadwerkelijk schade heeft geleden
de schade is veroorzaakt door een aanduidbare wanprestatie van de taxateur