Taxaties

Goed taxeren is verreweg de moeilijkste tak van sport binnen de huidige makelaardij want de taxateur wordt gevraagd de waarde te bepalen die een ander dan de taxateur voor een object zou willen betalen, zou willen verkopen, zou willen huren, zou willen bouwen, zou moeten verzekeren, bezwaar zou moeten maken bij de fiscus, belasting zou moeten betalen, een ander zou … etc. Het moge duidelijk zijn dat de verschillende doelen ook tot verschillende waarden leiden.

Een juiste waardebeoordeling begint dan ook bij het vooraf eenduidig bepalen van het doel en de vast te stellen waarde.

Doelen kunnen bijvoorbeeld zijn:

  • aan- en verkoop van een onroerende zaak
  • aanvraag van een hypothecaire geldlening al dan niet met Nationale Hypotheek Garantie
  • vaststellen van de herbouwwaarde voor de opstalverzekering
  • huur en verhuur van een onroerende zaak
  • vaststellen van de beleggingswaarde
  • onteigening
  • ruilverkaveling
  • onroerend zaak belasting in het kader van de WOZ
  • vaststellen van de jaarrekening
  • arbitrage bij geschillen
  • belastingaangiftes
  • etc.

Voor meer informatie zie o.a. Taxatieleer Vastgoed, George G.M. ten Have

Waarden kunnen bijvoorbeeld zijn:

  • marktwaarde
  • onderhandse verkoopwaarde (vrij van huur en gebruik of in verhuurde staat)
  • executie waarde (vrij van huur en gebruik of in verhuurde staat)
  • WOZ- waarde
  • waarde in het economische verkeer, gecorrigeerde vervangingswaarde
  • actuele waarde, vervangingswaarde, bedrijfswaarde en opbrengstwaarde
  • sloopwaarde en herbouwwaarde
  • beleggingswaarde
  • etc.

Voor meer informatie zie o.a. de International Valuation Standards

DE TAXATEUR

Om alle invloedsfactoren voor een juiste waardebepaling goed te kunnen beoordelen dient de taxateur een aantal eigenschappen en gereedschappen te bezitten:

  • de vereiste diploma’s hebben behaald bij erkende opleidingsinstituten
  • over relevante en aantoonbare ervaring beschikken
  • ter plaatse over voldoende marktkennis te beschikken
  • objectief en onafhankelijk zijn/haar werk kunnen doen
  • het verschil tussen waarde en prijs (willen) weten
  • gecertificeerd zijn voor het type object (wonen, bedrijven, landelijk, woz)
  • een volledig dekkende beroepaansprakelijkheidsverzekering hebben
  • te goeder naam en faam bekend staan
  • leergierig blijven om zijn kennis te vergroten
  • bij een branche vereniging zijn aangesloten
  • plezier in zijn werk hebben
  • een redelijke en gepaste vergoeding vragen voor zijn/haar inspanningen
  • naar beste kennis en wetenschap handelen
  • aansprakelijkheid aanvaarden

HET TAXATIE RAPPORT

Het taxatie rapport omvat een zeer uitgebreid en volledig onderbouwd verslag van het getaxeerde object met alle daartoe strekkende noodzakelijke en relevante gegevens. In het rapport zal een vermelding staan van:

  • personalia van opdrachtgever en taxateur
  • het doel van de taxatie
  • waarden en gebruikte waardebegrippen (definities)
  • waarderingsgrondslagen
  • data van opdracht, opname/inspectie en prijspeil
  • kadastrale gegevens (kaart, uittreksel, Kadata overzicht, eigendomsbewijs)
  • alle relevante gegevens inzake object en omgeving
  • indicatie onderhoudstoestand
  • privaatrechtelijke en publiekrechtelijke aspecten
  • informatiebronnen en referentieobjecten
  • onderbouwing waarde oordeel

TOTSTANDKOMING TAXATIERAPPORT

Schematisch weergegeven ziet de totstandkoming van een taxatierapport er als volgt uit:

  • opdracht bespreken (doel taxatie, kosten, datum opname, voorgang, inleveren)
  • raadpleging Kadaster (onderzoek eigenaar, object, zakelijke rechten, erfpacht, eigendomsakte etc.)
  • raadpleging Gemeente / Provincie (onderzoek bestemmingplan, milieu, bouwloket)
  • opname ter plaatse (visuele inspectie van het object, de kavel en de directe omgeving, de bouwkundige staat is erg belangrijk en wordt ook terdege onderzocht, opname is het echter geen bouwkundige keuring
  • overleg met eigenaar/gebruiker (nadere informatie inzake het object en een stukje historie i.v.m. verbouwingen, renovaties)
  • mogelijkerwijs aanvullend onderzoek bij Kadaster, Gemeente, Provincie, Rijk en/of andere instanties (vragen naar aanleiding bezoek object en locatie)
  • weging van alle mogelijke invloedsfactoren
  • uitwerken gegevens (meerdere berekeningen en waardebepaling)
  • desgewenst mondeling of schriftelijk overleg inzake waardering (kan soms gewenst / noodzakelijk zijn)
  • uitwerken rapport en verzamelen van alle relevante bijlagen
  • uitprinten en inbinden rapporten met de bijlagen (al naar gelang 2, 3 of meer rapporten) en opmaken nota
  • versturen of overhandigen rapporten
  • eventueel nadere uitleg waarden en waardering

KOSTEN TAXATIERAPPORT

Het moge duidelijk zijn dat de grote verschillen in doel en waarden ook invloed heeft op de kosten. De in rekening te brengen kosten bestaan uit:

  1. Courtage
    op grond van
    • uurtarief
    • vast bedrag
    • onderlinge afspraak
  2. Verschotten

    Dit zijn kosten die de taxateur moet betalen voor het opvragen van (noodzakelijke) informatie van derden zoals kadaster en gemeente (kadastrale gegevens, zakelijke rechten, bestemmingsplannen, bodemgesteldheid, milieu, eventueel aanwezige olietanks, afgegeven vergunningen aan derden die van invloed zouden kunnen zijn etc). De kosten van het Kadaster liggen grotendeels vast, die van de gemeente kunnen sterk verschillen, van gratis tot soms ruim boven de honderd euro.

  3. B.T.W.

VERANTWOORDING RAPPORTAGE

Een taxatierapport wordt opgemaakt om de opdrachtgever te informeren over de waarde van een onroerende zaak. Op grond van deze rapportage wordt een beslissing genomen, kopen, verkopen, huren, verhuren, verzekeren, huidige situatie consolideren etc. De vermelde waarden in het rapport moeten derhalve betrouwbaar zijn.

Uit de jurisprudentie blijkt dat een taxateur alleen aansprakelijk kan zijn indien:

  • de taxateur en opdrachtgever een overeenkomst tot taxatie hebben
  • het taxatierapport ondeugdelijk is door verwijtbare fouten van de taxateur
  • de opdrachtgever daadwerkelijk schade heeft geleden
  • de schade is veroorzaakt door een aanduidbare wanprestatie van de taxateur